שכירות דירה, בטחונות וערבויות

הגיע הרגע הגדול, סופסוף אתם יוצאים מהבית, לבד, עם בת זוג או עם שותפים. לתומכם חשבתם שלשכור דירה זה לא סיפור גדול, לאט לאט, אתם מתחילים לחשוב שאולי טעיתם. ערבות בנקאית? ערבים? יכול להיות שהם התבלבלו? אני בסה"כ רוצה לחתום על חוזה שכירות דירה, למה זה כ"כ קשה?

משלמים שכר דירה?

ישנן מספר דרכי תשלום אפשריות, חוזה שכירות אחד יכול להיות שונה לחלוטין מהשני. חלק מדרכי התשלום מקלות על המשכיר, חלק על השוכר:

• תשלום חודשיהפקדת צ'ק או מזומן מדי חודש. שיטה זו מקלה על השוכר, אך אינה נותנת ביטחון למשכיר ולכן אינה נפוצה במיוחד.,
• תשלום מספר חודשים מראש תשלום בפרקי זמן קבועים מראש, כשבכל פעם משלמים מראש על מספר חודשים אשר חוזה שכירות הדירה קובע (למשל תשלום על שלושה חודשים מראש).
• תשלום חודש אחרון מראש הפקדת צ'ק אחד קדימה.
• צ'קים דחויים לכל השנה מתן צ'קים לכל תקופת השכירות. ביטול צ'קים אלה אינו חוקי, אם אין בחשבונכם סכום מספיק לשלם צ'קים אלו, יכול המשכיר להפעיל כנגדכם הוצאה לפועל. במתן צ'קים לכל השנה חשוב להחליט לפי איזה שער יעשה התשלום. שימו לב אם אתם חותמים על חוזה שכירות דירה בו התשלום נעשה לפי שער הדולר ביום חתימת החוזה, חוזה שכירות דירה בו התשלום הינו לפי שער זה אולם בסוף השנה נעשים קיזוזים לפי שער הדולר בפועל בתקופת החוזה, או חוזה שכירות בו התשלום נעשה לפי שיטה אחרת.
• תשלום בכרטיס אשראי השיטה החזקה ביותר מבחינת המשכיר, כיוון שבמקרה של אי תשלום, חברת האשראי עומדת לצידו.

חוזה שכירות ותשלום חשבונות

בעל הדירה עשוי לבקש מכם צ'ק פתוח לכל רשות או חברה לה אתם משלמים חשבונות (למשל חשמל, עירייה, טלפון, כבלים). אם אתם חוששים שבעל הבית עשוי לעשות שימוש לרעה בצ'קים אלו (למשל לשלם חשבונות שלו או של אנשים אחרים) אתם יכולים לבקש העברת החשבונות על שמכם, פרוצדורה ארוכה המצריכה "טרטורים" רבים. אתר onestop חוסך לכם פרוצדורה זאת!

בטחונות? ערבויות? מה זה?

המשכיר זקוק ל"תעודת ביטוח", אמצעי שיעמוד לרשותו אם השוכר לא שילם חשבונות או שכר-דירה, גרם נזק לדירה או הפר את חוזה שכירות הדירה בכל דרך אחרת. לרשות המשכיר עומדים כמה בטחונות, אשר שונים זה מזה ברמת ההגנה שהם מספקים למשכיר ובתובענות שלהם כלפי השוכר.

מהם סוגי הביטחונות שבעל דירה עשוי לדרוש?

• ערבים מלבד שוכר הנכס חותמים על החוזה עוד אנשים, הערבים לעמוד בתנאי חוזה שכירות הדירה במידה והשוכר לא יעמוד בהם (למשל לשלם את שכר הדירה במידה והשוכר לא שילם). אופציה זו מקנה את דרגת הביטחון הנמוכה ביותר למשכיר, עליו לחפש את הערבים ולהתחיל בתהליך משפטי ארוך ויקר במידה והם אינם עומדים במחויבותם.
• צ'ק ביטחון צ'ק לכל דבר שמסמנים עליו שני קוים אלכסוניים וכותבים "צ'ק ביטחון". התאריך נשאר פתוח, לעיתים גם הסכום. כדי לפדות צ'ק ביטחון, אין חובה לקבל אישור מבעל הצ'ק, הפקיד יכול להודיע לבעל הצ'ק על ההפקדה, אולם אינו חייב לעשות זאת. העברת הכסף אורכת שלושה ימים, בזמן זה יכול השוכר לבטל את ה'צק. במידה והצ'ק נפדה, ניתן להגיש התנגדות לכך בבית משפט תוך עשרים יום.
• שטר חוב שטר שקונים בבנק הדואר במספר שקלים, ממלאים בו פרטים בסיסיים וניתן לממשו באופן מיידי בבנק במידה ומספר החשבון רשום עליו, או בהוצל"פ במידה ואינו מקושר עם חשבון מסוים.
• ערבות בנקאית אוטונומית במקרה זה חוזה שכירות דירה והערבות אינם תלויים זה בזה. השוכר מוציא מהבנק התחייבות לשלם את הסכום הנקוב בערבות מתי שבעל הבית ידרוש ובלי חובה לבקש אישור ממנו. הבנק דורש לסגור סכום כזה בחשבון ולשלם עמלה של כמה מאות שקלים על עצם הערבות. אין צורך בתהליכים משפטיים או בהוצאה לפועל למימוש הערבות. מבחינת המשכיר, הערבות שוות ערך למזומן, לכן סוג ערבות זה הוא החזק ביותר. ניתן לפנות לבית משפט על מנת למנוע מימוש ערבות זו רק במקרים קיצוניים כמו מרמה מצד המשכיר, התנהגות שרירותית וכ'ו. אם זאת האופציה היחידה, נסו לצמצם גובה הערבות (לא יותר משכר דירה של חצי שנה) ולדרוש שבעלי הבית ישאו בהוצאות העמלה.

דברים שעל חוזה שכירות דירה לכלול

• אופציה להמשך חוזה אופציה להארכה נוספת, בדרך כלל באורך התקופה הראשונה, כלומר, חוזה שכירות דירה בתנאים זהים לתנאי חוזה השכירות הראשון.
• בלאי סביר שוכר לא יהיה אחראי לבלאי או נזקים שקרו לדירה או לציוד שלא באשמתו. במידה ונגרם נזק כזה, הוצאות התיקון חלות על בעל הדירה.
• ציוד חוזה שכירות דירה צריך לכלול את כל הציוד הנמצא בדירה, האחריות לתיקון במידת הצורך מוטלת על בעל הדירה.
• יציאה לפני סיום חוזה שכירות הדירה אפשרות ליציאה מהדירה לפני סיום החוזה במידה ונמצא דייר חילופי.

וכדי להקל עליכם, באפשרותכם להוריד חוזה שכירות על ידי לחיצה על הקישור: חוזה שכירות בלתי מוגנת.