דירה להשכיר - מדריך השכרת דירה

השכרת דירה בזהירות

כיוון שאתם יודעים שדירה היא מקור הכנסה מצויין רכשתם דירה כהשקעה ומקור הכנסה לכם או לילדיכם, תליתם שלט "דירה להשכיר",אולם אתם מגלים כי השכרת דירה מקיימת את הפתגם "מרבה נכסים מרבה דאגות"...

מצד אחד, השכרת דירה במהירות היא דבר רצוי, מצד שני אתם חוששים מבעיות שונות העשויות להתעורר: שוכר שאינו משלם, גורם נזק לדירה או לתכולתה, מסרב להתפנות או גורם לטרדות אחרות שאפילו לא העליתם על דעתכם.

בעמוד הקרוב תמצא טיפים שיעזרו לך למנוע חלק מהבעיות שעולות עם השכרת דירה ולהתמודד בצורה הטובה ביותר עם אחרות.

השכרת דירה לאדם הנכון

חוזה וביטחונות יכולים לעזור, אך עדיין, הם מחייבים תהליכים ארוכים, יקרים ומייגעים בבית המשפט. השכרת דירה אינה דבר של מה בכך, שוכר מתאים יחסוך עוגמת נפש רבה. רוב השוכרים יעמדו בהתחייבויותיהם ויישמרו על הנכס, אבל לא כולם. אם השוכר שלכם בעייתי, העובדה שהרוב אינם כאלה לא תנחם...

דירתכם היא נכס יקר, אל תתביישו לשאול את השוכר שאלות. השאלות נועדו למנוע בעיות בשלושה תחומים:

נזק לדירה ותכולתה- בררו כמה דיירים יגורו בדירה ואם מספר זה תואם למספר החדרים, האם יש ילדים, האם יהיו חיות מחמד, האם הדיירים צעירים ועוד. נסו לאתר נקודות חיכוך אפשריות (זוכרים את "דירה להשכיר" של לאה גולדברג?) והוסיפו בחוזה סעיפים המגינים עליכם מפניהן.
שכנים- בררו אם יש לשוכרים תחביבים העשויים לגרום לסכסוך עם השכנים, נגינה עלי טרומבון או מסיבות פרועות, לדוגמה.
תשלום- בררו במה השוכר עוסק כדי להעריך אם באפשרותו לעמוד בתשלומים, בררו פרטים גם אודות הערבים. מומלץ להתקשר לקבלת חוות דעת והמלצות כיוון שלא הכל גלוי לעין.
בררו אם שכירת הדירה היא למגורים או מטרות עסקיות. השכרת דירה למטרות עסקיות שהשוכר ירצה להצהיר עליהן כהוצאה לצרכי מס, מחייבת אותו לנכות מס במקור על דמי השכירות. השכרה שאינה למטרת מגורים, תחייב אתכם בתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה.
אל תתפתו להצעה של שכר הדירה הגבוה ביותר. עדיף להפחית משכר הדירה או להפסיד שכ"ד של מספר חודשים מאשר להפסיד שכ"ד של שנים ולהגרר לבתי משפט כדי לקבל את המגיע לכם.

דאגו לביטחונות!

ודאו שהשוכר יכול לספק בטחונות במספר צורות:

1. ערבים שיהיו מוכנים לחתום על החוזה ושטרי הערבות, להבטחת התחייבות השוכר כלפיכם לפי החוזה.
2. בקשו לחלק הערבות למספר שטרי ערבות (למשל בגובה 2000$ כל אחד) כדי לשמור בידיכם גמישות לחלט שטר אחד בהפרת תנאי השכירות.
3. דאגו לזיהוי הערבים ע"י תעודות זהות ומקום עבודתם. אם אפשר שחלק מהערבים יהיו שכירים וחלק עצמאיים, תובטח לכם גמישות בשעת הצורך.
4. טפלו בחתימת חוזה באמצעות עו"ד מנוסה בניסוח חוזי שכירות ושטרות ביטחון ומתמצא במיסוי. וודאו שהחוזים שטיפל עמדו במבחן מעשי ומשפטי.

לפני השכרת דירה

פרוטוקול מסירה- מסמך כתוב שעליכם להכין המציין את מצב הדירה והציוד הנמצא בה. על פרוטוקול זה להיות מצורף לחוזה. אל תסכימו להמשיך בהשכרת הדירה כל עוד השטרות והפרוטוקול אינם חתומים במלואם ע"י השוכר והערבים.
העברת האחריות לחשבונות- בעת השכרת דירה יש להעביר החשבונות על שם הדייר, בדרך זו ניתן לגבות חובות רק ממנו:

1. ארנונה ומים – רשות מקומית
   עם חתימת החוזה דווחו לרשות המקומית את שם הדייר ומספר תעודת הזהות שלו, לצורך תשלומי הארנונה, המים וכדומה, ודאגו לקבל אישור על הדיווח. כך יגיעו החשבונות על שמו של הדייר וחובות ניתן יהיה לגבות רק מן הדייר עצמו ולא מבעלי הבית.
2. טלפון
   חובות טלפון של דיירים עוזבים עלול לגרום לנזק עצום. ניתן להימנע מכך ע"י העברת קו הטלפון על שמו של השוכר.יש להחתים את השוכר התחייבות בלתי חוזרת (שתצורף לחוזה) להחזיר את הבעלות על הקו לבעלים מיד בסיום החוזה. העברה זו כרוכה בתשלום נמוך(לברר), אך מונעת בעיות יקרות.
3. חשמל – חברת חשמל
   יש להודיע לחברת חשמל את שמו של השוכר ומספר תעודת הזהות שלו כך שחשבונות החשמל יישלחו אליו, והחובות אם יהיו- ייזקפו לחובתו. העברה זו אינה כרוכה בתשלום.
4. ועד בית – מיסים
   דאגו לקבל אישור מהשוכר בתום תקופת השכירות אישור על סילוק כל חובותיו למיסי וועד בית.

טיפים נוספים

רצוי לסכם עם השוכר בחוזה, שבחודש השכירות האחרון תהיו אתם או מי מטעמכם רשאים להביא שוכרים חדשים ולהציג להם את הדירה. השוכר יאפשר זאת על פי תאום מראש, בשעות סבירות וכאשר הוא נוכח בבית.

לסיכום, היעזרות במדריך זה תהפוך כל דירה להשכיר לנכס רווחי במקום לנטל

נכתב ע"י אנגלו-סכסון רשת תיווך ושיווק נדל"ן